深圳人常去的龙华和华强北的九方购物中心，被天虹股份22亿租掉了

　　天虹商场股份有限公司（以下简称“天虹股份”）12月24日晚间发布公告称，公司与深圳市中航城商业发展有限公司（以下简称“中航城商业公司”）、深圳市中航华城商业发展有限公司（以下简称“中航华城商业公司”）分别签署《房产租赁合同》，租赁广东省深圳市福田区中航城项目，用于开设购物中心。项目面积合计约10.23万平方米，租金总金额约22.33亿元（按10年计算）。此外，公司对于该项目装修改造及设备购置等投资约1718万元

　　目前，两个购物中心均处于营业状态，分别为华强北九方购物中心和龙华九方购物中心，自2020年1月1日开始，将由天虹股份开始运营。天虹股份将向中航城商业公司、中航华城商业公司购置与项目经营相关的办公设备等固定资产合计约80万元。

　　公告显示，上述项目位于深圳市福田区振中路及华富路东北角及东南角，其中，华富路中航中心地下1层至地上6层的物业（约5.73万平方米）由中航城商业公司持有，振中路中航新天地商厦的地下1层至地上5层的物业（约4.5万平方米）由中航华城商业公司持有。项目目前由中航城商业公司和中航华城商业公司委托深圳市中航九方资产管理有限公司经营管理，处于购物中心营业状态。

　　为保证项目的正常经营，中航城商业公司、中航华城商业公司（以下简称“业主”）将其之前与商户签订的租赁合同（以下简称“原商户合同”）的权利义务全部转让给公司；自2020年1月1日起，尚未与公司、业主签署原商户合同权利义务转让的三方协议、且未以其他形式同意原商户合同中业主权利义务转让给公司的商户（以下简称“特殊商户”），业主应将原商户合同项下的所有收益（包括但不限于租金、商业服务费、推广费等一切款项）归属于天虹股份所有，业主应按约定将该款项支付给公司，天虹股份通过业主向特殊商户实施购物中心的统一管理。

　　天虹股份表示，公司始终坚持“有效益扩张”和“可持续发展”的发展原则。深圳是公司全国门店数量最多及重点发展的优势区域，但公司在深圳市中心区域缺少体量大的标杆性门店。该项目位于深圳市人口密度最高、社消零全市首位的福田区华强北市级商圈，地铁大型物业，商业辐射力强，目前经营状况、市场口碑均为良好。现深圳市此类中心区域体量较大的商业项目基本上为地产商自己开发和经营，可租赁的项目资源稀缺，租赁该项目有利于公司强化深圳市场地位，进一步提升公司在深圳地区的市场份额和影响力，符合公司根本利益，也对公司具有重要战略意义。

　　资料显示，龙华九方购物中心是中航地产在深圳的首个九方购物中心，于2014年9月开业，是深圳为数不多的大型社区型购物中心，定位“都市生活购物中心”，以生态、艺术、人文、体验为特色，以亲子体验带动家庭娱乐为亮点。华强北九方购物中心也是中航地产打造旗舰型商业项目，于2015年开业，定位深圳首个以LOVE为主题的体验式购物中心。

　　华创证券分析师王薇娜表示，从定位看，我国百货、购物中心业态通常能分为三类：（1）针对一二线中高端消费人群的CBD轻奢型；（2）针对年轻消费群体的时尚潮流型；（3）针对家庭生活的中端社区型。目前外资背景百货和购物中心大多都集中在第一类，如百盛、新光三越、IFC国金中心、恒隆广场等，以及国内的王府井百货、华润万象城定位也相对中高端。另有大部分品牌定位时尚潮流型，代表的有K11、中粮大悦城、银泰百货、apm、来福士等。

　　购物中心自带聚客效应，培育期更短，营收和利润相较于百货业态能保持较快增长，采用净值法确认租金收入的模式也使得利润弹性愈发高于收入弹性，天虹股份购物中心同店增速表现较为突出，而天虹股份在多年探索中发现，购物中心的出租率、品牌效率、租金管理与酒店的开房率、加盟体系比较相近，而酒店的管理输出模式已经发展得较为成熟，因此相较于百货和超市业态，购物中心加盟或管理输出的模式更易走通。

　　天虹股份2017年进一步实现轻资产合作模式的突破，发展了“带装修租赁、利润分成”的模式。2018年1月开业的长沙宁乡项目首次实现该模式，即开发商按照天虹的设计和标准投入装修，天虹不付固定租金，而是在商场经营产生利润之后与开发商进行利润分成。这种新模式下，一方面实现零售商和商业地产开发商的更深层次合作，双方从租金博弈转为互生共赢，有利于提升经营效率；另一方面，减少公司的新开店投入，有利于公司快速扩张中缓解资金压力、降低运营风险。另外，轻资产模式也是零售企业进入新区域、熟悉新市场更的一种低风险扩张方式。

　　而自从2013年10月26日天虹股份的首家购物中心全面开业，公司便开始全面拓展购物中心业务。之后公司继续向以购物中心为代表的体验零售发展，加以主题编辑为价值提升的线上线下融合零售，未来公司新开门店也将以购物中心为主。

　　东北证券研究员李慧认为，天虹股份主要定位于城市中产阶级家庭，早期门店大多集中在华南地区，经过多年发展，目前公司门店广泛分布于华南、华中、华东等多个一二线、三四线及以下城市。在门店位臵的选择上，公司既能在城市中心区开设门店，也能在社区开设门店，物业规模随具体位臵而变，使得公司拥有更强的灵活性和适应性。在百货行业集体下行，出现大量关店的情况下，天虹股份着重发展大型购物中心、社区购物中心、独立超市，凭借出色的客户服务能力及灵活的选址能力，门店数量逆势出现增长。近三年公司新开百货及购物中心门店（含加盟及管理输出）达19家，远高于行业平均水平。

　　财报显示，2010年以来，天虹股份累计新开百货及购物中心门店49家（包含加盟及管理输出门店5家）。新开门店中有8家门店因未达到经营目标而关闭，目前已经走出培育期门店有17家，剩余19家门店尚处于培育期。从17家已经实现盈利的次新门店来看，走出培育期所需的时间大幅缩短。同时，亏损门店也均已实现大幅减亏。

　　公开资料显示，天虹股份成立于1984年，总部位于深圳。公司以百货店、大型购物中心、超市、便利店为主要实体零售业态，打造以“亲和、信赖、享受生活”为核心价值的品牌，旗下拥有天虹、君尚、sp@ce、微喔四大零售品牌。截至2019年8月，公司在北京、广东、福建、江西、湖南、江苏、浙江、四川等8省26市开设了购物中心16家、综合百货69家、超市83家、便利店153家。

　　财报显示，2019年前三季度，天虹股份实现营业收入140.75亿元，同比增加1.75%；实现归属于上市公司股东的净利润6.52亿元，同比减少3.15%；实现归属扣非净利润5.61亿元，较上年同期减少4.86%。经营现金流量净额3.66亿元，较上年同期减少65.93%。

　　截至报告期末，天虹股份已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8省/市的26个城市，共经营购物中心业态门店16家（含加盟、管理输出5家），百货业态门店69家（含加盟3家），超市业态门店84家（含独立超市10家），便利店164家，面积合计逾322万平方米。

　　报告期内，天虹股份持续拓展门店网络，新开首家社区生活中心松瑞天虹、水韵城天虹购物中心，新开1家独立超市以及23家便利店，关闭了11家便利店。另外，10月17日公司在江西省新开鹰潭天虹购物中心。（第一纺织网　martin）